Mit einem Mietvertrag können Vermieter und Mieter bestimmte Umstände des Mietverhältnisses regeln. Hierzu gehört auch die Höhe der Kaltmiete. Lassen sich die Regelungen der Mietpreisbremse also vertraglich aushebeln?
Ist die im Mietvertrag vereinbarte Miete höher als nach der Mietpreisbremse zulässig (maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, sofern keine Ausnahmen greifen), ist der Anteil an der Kaltmiete unwirksam, der das gesetzlich zulässige Maß übersteigt. Der Mieter schuldet dem Vermieter somit trotz anderslautender Regelung im Mietvertrag nur den Teil der Kaltmiete, der qua Gesetz, also nach den Regelungen der Mietpreisbremse, zulässig ist. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Regelungen der Mietpreisbremse ausnahmsweise keine Anwendung finden. Nach Mietvertragsabschluss hat der Mieter 30 Monate Zeit, zu viel gezahlte Kaltmiete vom Vermieter zurückzufordern. Nach Ablauf der 30 Monate kann er die Absenkung der Miete nur noch für die Zukunft verlangen.
In der Konsequenz bedeuet das: Es schadet nichts, als Mieter einen Mietvertrag zu unterschreiben, der eine gesetzlich unzulässige Kaltmiete beinhaltet. Denn der Vermieter war in diesem Fall nie berechtigt, eine entsprechende Miethöhe vertraglich zu verlangen und kann sich daher auch nicht auf den Mietvertrag berufen, wenn der Mieter später die Miete als zu hoch rügt. Grundgedanke dieser gesetzlichen Regelung ist, dass sich Mieter und Vermieter auf einem angespannten Wohnungsmarkt, wie er in den deutschen Großstädten vorherrscht, in einem Ungleichgewicht befinden: Der Mieter hat quasi keine Verhandlungsmacht gegenüber dem Vermieter und ist entsprechend geneigt, einen Mietvertrag auch dann zu unterschreiben, wenn darin unzulässige Regelungen enthalten sind, wie z.B. eine Klausel mit viel zu hoher Kaltmiete.
Möchte der Mieter seine Miete absenken, verlangt das Gesetz von ihm, gegenüber dem Vermieter die zu hohe Miete schriftlich zu rügen. Der Vermieter ist dann verpflichtet, die Miete auf die rechtskonforme Höhe abzusenken und ggf. zu viel gezahltes Geld an den Mieter zurückzugeben. Da sowohl die Berechnung der Maximalmiete als auch das Verfassen einer Rüge rechtlichen Sachverstand erfordert, empfiehlt es sich, einen professionellen Rechtsdienstleister mit der Absenkung der Miete zu beauftragen. Bei Unsicherheit darüber, ob die Miete im noch nicht unterschriebenen Mietvertrag zu hoch ist, sollte ebenfalls eine Prüfung durch einen Rechtsexperten erfolgen. Dieser kann auch den Klageweg gegen den Vermieter einleiten, falls dieser sich weigert, die Miete später abzusenken.
