Mieterhöhung – wann ist sie (un)wirksam?

Vor Prüfung irgendwelcher Formalitäten oder Inhalte des Mieterhöhungsverlangens sollte geprüft werden, ob nicht aufgrund eines bestimmten Umstandes die Mieterhöhung per se ausgeschlossen ist. Ein solcher Umstand kann z.B. sein:

• Es handelt sich um einen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB. In diesem Fall kann eine Mieterhöhung nur erfolgen, wenn dies von Anfang an im Vertrag vorgesehen war (Staffelmiete oder Indexmiete).
• Eine Mieterhöhung wurde vertraglich ausgeschlossen.
• Die Erhöhung der Miete ist aufgrund einer öffentlichen Förderung von Baumaßnahmen ausgeschlossen.

Sodann müssen einige Formalitäten im Schreiben stimmen. Hierzu gehören insbesondere:

1. Die korrekte Angabe des Vermieters. Sollte es mehrere Vermieter geben, müssen diese auch alle genannt werden.
2. Die korrekte Angabe des Mieters bzw. der Mieter der Wohnung.
3. Signatur, Faksimile oder maschinelle Unterschrift. Ein Mieterhöhungsschreiben muss zwar nicht händisch unterschrieben werden. Jedoch muss irgendeine Art von (digitaler) Unterschrift oder Ähnlichem die Originalität des Schreibens belegen (Textform nach § 126b BGB). Der Briefkopf allein genügt nicht.
4. Der Gesamt-Endbetrag der neuen Miete muss ausgewiesen sein. Der Mieter muss nachvollziehen können, wie die neue Miete berechnet wird und wie hoch der Gesamtbetrag der neuen Miete ist, der er zustimmen soll.
5. Die Ausgangsmiete (also die aktuell noch zu zahlende Miete) muss zutreffend angegeben sein.

Darüber hinaus muss für den Mieter erkenntlich sein, dass er gebeten wird, der Erhöhung zuzustimmen, für ihn also Handlungsspielraum besteht. Es darf umgekehrt nicht der Eindruck erzeugt werden, dass der Mieter „vor vollendete Tatsachen“ gestellt wird.

Für das Verlangen nach einer Mieterhöhung gelten verschiedene Fristen. So darf eine Mieterhöhung laut Gesetz

1. frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (sogenannte "Sperrfrist"). Mit „nach der letzten Mieterhöhung“ ist der Zeitpunkt gemeint, in dem die aktuelle Miete erstmalig fällig geworden ist. Gemeint ist also nicht der Zeitpunkt der Forderung (frühere Mieterhöhungsverlangen), bzw. der Tag des Mietvertragsabschlusses (wenn es sich um die im Mietvertrag vereinbarte Miete handelte).
2. nur dann erhöht werden, wenn sie zum Zeitpunkt der erhöhten neuen Miete 15 oder mehr Monate unverändert war (sogenannte "Wartefrist").

Wichtig zu beachten ist, dass die Erhöhung der Betriebskostenpauschale (geregelt in § 560 Abs. 1 BGB) und auch die Erhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen (gegelt in den §§ 559 ff. BGB) bei der Berechnung der Sperr- und Wartefrist nicht zu berücksichtigen sind.

Darüber hinaus bestimmt das Gesetz, dass die neue Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens gezahlt werden muss (vorausgesetzt, der Mieter hat der Mieterhöhung zugestimmt).
Ein Beispiel: Erhält der Mieter am 13. Juni das Erhöhungsverlangen, müsste er ab 01. September die höhere Miete zahlen.

Ein Kerngedanke der gesetzlichen Regelungen zum Thema Mieterhöhung ist, dass diese in begrenztem Maße erfolgen muss. Dabei verlangt das Gesetz die Einhaltung zwei verschiedener Grenzen:

1. die sogenannte "ortsübliche Vergleichsmiete" sowie
2. die sogenannte "Kappungsgrenze".

ortsübliche Vergleichsmiete

So darf die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Diese wird aus den Neuvertrags- und Bestandsmieten vergleichbarer Wohnungen der letzten sechs Jahre gebildet. Da sich die Mieten entwickeln (in der Regel nach oben), entwickelt sich auch die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Ermittlung der Vergleichsmiete erfolgt nach fünf Wohnwertmerkmalen: Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (für Berlin für eine bestimmte Wohnung recherchierbar über das sogenannte "Straßenverzeichnis Wohnlage") einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit.

Ein geeignetes Mittel, um die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung ermitteln zu können, ist der sogenannte Mietspiegel (geregelt in den §§ 558c, 558d BGB sowie in der Mietspiegelverordnung). Ein Mietspiegel ist qua Gesetz eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern sind verpflichtet, einen Mietspiegel aufzustellen. Ein Mietspiegel kann entweder von einer nach Landesrecht zuständigen Behörde erstellt werden oder aber von Interessenverbänden von Vermietern und Mietern gemeinsam. Möglich ist darüber hinaus, dass ein Interessenverband einen Mietspiegel erstellt und dieser dann von einem Interessenverband der Gegenseite (also z.B. einem Interessenverband der Vermieter) oder der zuständigen Behörde anerkannt wird. Der einmal erstellte und anerkannte Mietspiegel und seine Änderungen müssen sodann veröffentlicht werden. Gültig ist der Mietspiegel aber bereits vor Veröffentlichung, nämlich ab dem jeweiligen Erhebungsstichtag.

Ein Mietspiegel enthält sogenannte Mietspiegelfelder (bzw. Mietspiegelzeilen). Diese Felder / Zeilen beinhalten jeweils sogenannte Spannwerte – einen Spannenunterwert, einen Mittelwert und einen Spannenoberwert – die sich an den jeweiligen Werten der o.g. Wohnwertmerkmale (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) ausrichten.
Für die exakte Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine bestimmte Wohnung wird ferner die sogenannte „Orientierungshilfe für die Spanneinordnung“ genutzt: Diese enthält zahlreiche konkrete sogenannte wohnwertmindernde Merkmale (z.B. „unzureichende Elektroinstallation“, „schlechter Schnitt“) und sogenannte wohnwerterhöhende Merkmale (z.B. „barrierearme Wohnungsgestaltung“ oder „besondere und hochwertige Ausstattung“ im Badezimmer. Das Vorliegen oder Nicht-Vorliegen der Wohnwertmerkmale hat letztlich Einfluss darauf, wo genau die jeweilige Wohnung innerhalb der Spanne des jeweiligen Mietspiegelfeldes (bzw. der Mietspiegelzeile) einzuordnen ist. Viele der teils schwammigen Merkmale sind daher bereits die Rechtsprechung durchlaufen.

Es ist sodann zwischen einem sogenannten einfachen Mietspiegel (geregelt in § 558c BGB) und einem sogenannten qualifizierten Mietspiegel (geregelt in § 558d BGB) zu unterscheiden. Letzterer muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sein. Der qualifizierte Mietspiegel muss nach zwei Jahren angepasst werden (sog. Fortschreibung) und nach vier Jahren neu erstellt werden. Während der einfache Mietspiegel in einem Gerichtsprozess nur als Indiz für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete fungieren kann, entfaltet der qualifizierte Mietspiegel eine Vermutungswirkung. Das bedeutet, dass die Gegenseite (also z.B. der Vermieter) beweisen muss, dass der Mietspiegel nicht die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt. Wenn also der Mietspiegel eine bestimmte Mietspanne als ortsüblich ausweist, kann man sich als Mieter auf diese Spanne vor Gericht berufen. Die Vermutungswirkung bezieht sich dabei auf die jeweilige Spanne des Mietspiegels – nicht auf den ggf. angegebenen Mittelwert. Bei dem aktuell (Stand: 09.07.2025) geltenden Berliner Mietspiegel 2024 handelt es sich um einen solchen qualifizierten Mietspiegel.

Kappungsgrenze

In manchen Fällen haben Vermieter über viele Jahre hinweg keine Mieterhöhung durchgeführt. So kann es sein, dass die ortsübliche Vergleichsmiete inzwischen weit über der aktuell zu zahlenden Miete liegt. Die Kappungsgrenze verhindert in solchen Fällen, dass es zu besonders hohen Sprüngen von alter auf neue Miete kommen kann. Denn laut Gesetz darf sich die Miete innerhalb von drei um nicht mehr als 20 % erhöhen. Stichtag für die Berechnung ist der Zeitpunkt, ab dem die neue Miete gezahlt werden soll. Grundlage der Berechnung ist der sogenannte Ausgangsmietzins, also die bisher geschuldete Kaltmiete bzw. – soweit vertraglich vereinbart – die bisher geschuldete Inklusivmiete.

Die Landesregierungen sind befugt, diese Kappungsgrenze für bestimmte Gebiete per Rechtsverordnung für fünf Jahre auf 15 % herunterzusetzen (Grundlage: § 558 Abs. 3 S. 2 BGB), wenn „die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist“. So gilt u.a. für die folgenden Großstätte eine Kappungsgrenze von 15 % (Stand: 08.06.2025): München, Augsburg, Ingolstadt, Bamberg, Regensburg, Nürnberg, Stuttgart, Karlsruhe, Heidelberg, Freiburg, Potsdam, Bremen (ohne Bremerhaven), Frankfurt a.M., Wiesbaden, Darmstadt, Rostock, Greifswald, Berlin, Hamburg, Hannover, Braunschweig, Wolfsburg, Düsseldorf, Köln, Bonn, Münster, Dresden, Leipzig, Kiel, Erfurt, Jena, Mainz, Landau, Ludwigshafen, Speyer, Potsdam (einen vollständigen Überblick über alle Gebiete gibt es hier).

Das Berliner „Bündnis für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen“ hat sich zudem auf eine Kappungsgrenze von 11% verständigt (Stand: 08.06.2025). Zu diesem Bündnis gehören neben landeseigenen Wohnungsunternehmen auch private Vermietungsunternehmen wie z.B. die Vonovia SE.

Ein wichtiges Element der gesetzlichen Logik zur Mieterhöhung ist, dass der Mieter nachvollziehen kann, ob und falls ja: warum eine Mieterhöhung berechtigt ist. Der Vermieter hat also eine Erklärungs- und Begründungspflicht. Der Vermieter kann dabei zwischen vier verschiedenen Begründungsmitteln wählen, um deutlich zu machen, dass die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt:

1. Mietspiegel
   Begründet der Vermieter die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung mit dem einschlägigen Mietspiegel, muss er diesen konkret bezeichnen und auch das Mietspiegelfeld (bzw. die Mietspiegelzeile) benennen, in das er die Wohnung eingeordnet hat.


2. Mietdatenbank
   Dieses Begründungsmittel ist der Praxis nicht relevant, da Mietdatenbanken mittlerweile nicht mehr aufgestellt werden (nur zeitweise: Stadt Hannover).


3. Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
   Ein Sachverständigengutachten kostet den Vermieter Geld und ist daher eher selten anzutreffen. Der Gutachter muss öffentlich bestellt und vereidigt sein, das Gutachten muss dem Mieter mit dem Mieterhöhungsverlangen zugesandt werden und es muss für den Mieter ausreichend verständlich und begründet sein.


4. Entgelte für vergleichbare Wohnungen
   Schließlich kann der Vermieter die Mieterhöhung auch mit Verweis auf mindestens drei Vergleichswohnungen begründen. Der Vermieter muss diese angeblichen Vergleichswohnungen so beschreiben, dass die Vergleichbarkeit nachvollziehbar ist. Es müssen regelmäßig mindestens die folgenden Angaben zu den Vergleichswohnungen gemacht werden: Adresse, Geschoss, QM-Preis. Maßgeblich ist der Mietpreis der günstigsten der angegebenen Vergleichswohnungen.

Unabhängig von einer rechtskonformen Begründung sollte der Mieter prüfen lassen, ob die ortsübliche Vergleichsmiete diese ist, die der Vermieter angibt. Hier ist bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels (so z.B. in Berlin, Stand: 09.07.2025) im Zweifel auf dessen Werte abzustellen. So ist der Vermieter unabhängig von der gewählten Begründungsmethode verpflichtet, bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels auch das entsprechende Mietspiegelfeld (bzw. Mietspiegelzeile) dieses Mietspiegels mitzuteilen (§ 558a Abs. 3 BGB).