Obwohl geltendes Recht, ist erstaunlich vielen Menschen unbekannt, dass die Kaltmiete (= Miete ohne Nebenkosten) für die meisten Wohnungen in deutschen Großstädten gesetzlich beschränkt ist. Zu viel gezahltes Geld kann der Mieter in vielen Fällen zurückverlangen und muss für die Zukunft nur noch die niedrigere Miete zahlen.
Grund für die Unkenntnis darüber, dass die Kaltmiete in deutschen Städten regelmäßig gesetzlich begrenzt ist, kann zum einen die Komplexität der gesetzlichen Regelungen sein. So muss die Maximalmiete einer Wohnung individuell errechnet werden; sie steht nicht als solche im Gesetz. Einige Menschen verwechseln zudem die geltenden Regelungen der sogenannten Mietpreisbremse mit denen des Berliner Mietendeckels, der im April 2021 vom Bundesverfassungsgericht aufgehoben wurde. Der Mietendeckel fror die Mieten ab einem bestimmten Stichtag für fünf Jahre ein. Dagegen sind unter den – auch weiterhin geltenden – Regelungen der Mietpreisbremse Anhebungen der Miete sowohl bei Neuvermietung als auch im Verlauf des Mietverhältnisses möglich, jedoch nur in bestimmten Grenzen. Diese Grenzen werden regelmäßig von Vermietern missachtet. Mieter zahlen oft viele Hunderte Euro pro Monat zu viel an Miete.
Denn die Kaltmiete darf bei einer Neuvermietung nicht mehr als 10 % über der sogenannten "ortsüblichen Vergleichsmiete" liegen. Ist die Miete entsprechend überhöht, kann der Mieter, sofern der Mietvertrag nach dem 01.04.2020 abgeschlossen wurde, zu viel gezahlte Miete bis zu 30 Monate ab Mietvertragsabschluss schriftlich zurückfordern. Der Vermieter ist dann verpflichtet, die Miete abzusenken sowie ggf. zu viel genommenes Geld an den Mieter zurückzuzahlen. Dies betrifft auch den Anteil der Kaution, der das Dreifache der maximal zulässigen Kaltmiete übersteigt. Liegt der Mietvertragsabschluss mehr als 30 Monate zurück, kann der Mieter die Absenkung der Miete nur für die Zukunft verlangen.
Die Wahrscheinlichkeit, dass die Kaltmiete einer Berliner Wohnung zu hoch ist, ist äußerst hoch. Dies gilt insbesondere für Neuvermietungen. So ermittelte die sogenannte Mietprüfstelle der Berliner Senatsverwaltung, dass 93 von 95 geprüften Mietverträgen eine unzulässig hohe Kaltmiete aufwiesen – eine Verstoßquote von über 97% der Fälle. In 61 Fällen bestand zudem der Verdacht auf Mietpreiswucher, d.h., die Miete lag mindestens 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Eine Studie des Berliner Mietervereins (BMV) von 2023 zu juristischen Prüffällen im Geltungsbereich der Mietpreisbremse (Neuvermietung) kam ebenfalls zu dem Ergebnis, dass erheblich gegen die Mietpreisbremsenregelung verstoßen wird. Der Mieterverein stellte fest, dass die Neuvermietungsmieten oftmals 30% über den Mieten in bestehenden Mietverhältnissen liegen und die Mietpreisbremse von Vermietern oftmals missachtet wird. Die Untersuchung basierte auf der Prüfung von knapp 1.000 Fällen im Jahr 2021 und zeigt, dass die Verstöße sowohl in ihrer Häufigkeit als auch bei der Höhe der Mietpreisüberschreitungen beträchtlich sind.
Das Gesetz verlangt vom Mieter, gegenüber dem Vermieter die zu hohe Miete schriftlich zu rügen. Der Vermieter ist dann verpflichtet, die Miete auf die rechtskonforme Höhe abzusenken und ggf. zu viel gezahltes Geld an den Mieter zurückzugeben. Da die Berechnung der Maximalmiete und auch das Verfassen einer Rüge rechtlichen Sachverstand erfordert, empfiehlt es sich, einen professionellen Rechtsdienstleister mit der Absenkung der Miete zu beauftragen.
