Im Wohnraummietrecht muss zwischen zwei verschiedenen Arten von befristeter Miete unterscheiden werden. Die Art und Weise der Befristung entscheidet darüber, ob die Mietpreisbremse Anwendung findet oder nicht.
Diese zwei Arten von befristeter Miete gibt es im deutschen Wohnraummietrecht:
In Variante 1 hat der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung. Das kann auch der Fall sein, wenn es sich um eine Zweitwohnung handelt, wie sie von vielen Studenten nachgefragt wird. Der Wunsch nach Befristung geht hier primär vom Vermieter aus, der die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit evtl. für sich selbst oder für einen Familienangehörigen nutzen möchte. Bei einem solchen Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) gelten die Maximalmieten der Mietpreisbremse.
Anders bei Variante 2: Hier wird der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB), was u.a. bei Hotelzimmern oder Ferienwohnungen die Regel ist. In solchen Konstellationen ist klar, dass der Mieter nicht zu stark geschützt werden muss, weil sein Lebensmittelpunkt an einem anderen Ort liegt und er diesen Ort nur für einen konkreten Zweck (z.B. ein berufliches Projekt oder ein Auslandssemester) vorübergehend verlassen hat. Der Befristungswunsch geht hier also vom Mieter aus. Nur auf eine solche Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch findet die Mietpreisbremse keine Anwendung – vorausgesetzt, die Befristung wurde rechtskonform vereinbart.
Es ist wichtig, im Einzelfall genau zu prüfen, welche Art von Befristung vorliegt.
Oftmals wird die Variante 2 (siehe oben) vom Vermieter missbraucht: Eigentlich ist vom Mieter gar keine vorübergehende Anmietung besabsichtigt. Vielmehr beabsichtigt der Vermieter eine Aushebelung der Mietpreisbremse und möchte die Wohnung in Wahrheit zu einem viel zu hohen Preis längerfristig an den Mieter vermieten. Einem solchen Missbrauch kann mit juristischem Sachverstand entgegengetreten werden, sodass eine Absenkung der Miete oftmals auch in solchen Missbrauchsfällen möglich ist.
Ein Missbrauch ist nach Ansicht der Gerichte jedenfalls dann anzunehmen, wenn die faktische Mietdauer mehr als ein Jahr beträgt. Denn in diesem Fall ist nicht mehr von einem vorübergehenden Gebrauch auszugehen. Es ist entsprechend wichtig, die Befristungsklausel im Vertrag juristisch zu überprüfen.
Findet die Mietpreisbremse trotz Befristung Anwendung, muss zunächst die Maximalmiete für die Wohnung berechnet worden. Sodann muss der Mieter gegenüber dem Vermieter die zu hohe Miete schriftlich rügen. Der Vermieter muss dann die Miete auf die rechtskonforme Höhe absenken und ggf. zu viel gezahltes Geld an den Mieter zurückgeben. Da die Berechnung der Maximalmiete und auch das Verfassen einer Rüge rechtlichen Sachverstand erfordert, empfiehlt es sich, hierfür einen professionellen Rechtsdienstleister zu beauftragen.
